住宅ローンの比較方法 　※ご使用のブラウザによってはお気に入りに追加のボタンは機能しませんのでご了承ください 

住宅ローンの費用 （検討要素１）保証料と手数料 基本的に、借り入れ金額の約２％〜３％程度は必要な費用と認識しておいてよいです。 保証料は信用状況によって、３〜４％程度になる場合もある。 ・保証料が０円でも、手数料が必要な場合がある。 ・保証料と手数料が０円でも、金利に上乗せされている場合がある。 ・どちらも無い場合は、そもそも金利が高く設定されている。 　※保証料は、繰上げ返済によって借り入れ期間が短縮となると、一部が返ってくる銀行があります。 　　ただし、あまり期待はできないとのことです。 ■３０００万円借り入れる場合は、手数料か保証料として、最低７０万円程度は必要と思っておいたほうが良いです。 （検討要素２）変動金利と固定金利 固定金利であっても、３年、５年、８年、１０年、２０年と各種様々があります。 返済期間を２０年以上を考えている場合、固定金利と言っても、５年程度の固定金利ならば、変動金利と同じと認識しておいた方が良いです。 ■２０１５年１月現在、実質の金利は変動金利では、０．６％〜０．９％程度です。 しかし、過去の金利の推移から見ると、現状は低金利であり、今後、金利が上昇するリスクが含まれていると考えていたほうが良いです。今後の金利上昇を考慮しておいたほうが良いです。 （検討要素３）店頭金利から引き下げ幅の「期間」 低い金利をＰＲしている住宅ローンにおいて注意しなければいけないのは、店頭価格からの引下げ幅の「有効期間」です。 例えば、 「金利０．５％　当初引き下げタイプ　５年間　−２．０％、以降−０．７％」と記載している場合、 店頭金利からの下げ幅には、現在の金利が、０．５％でも、６年後からは１．８％に跳ね上がります。 「通期引き下げタイプ」と記載がある場合は、完済まで店頭金利から、同じ率の引下げ率が適用されます。 しかし、変動金利の場合は、店頭金利自体が変化するため、同じ金利が継続するとは限りません。 ■「通期引下げ」でない場合は、今後、金利が大幅に上がる可能性があるので、上がった後の金利を確認しておく必要があります。 （検討要素４）生命保険・疾病保障付きローン 忘れられがちなのが、保険です。 必ず入っておいたほうが良いです。 団体信用生命保険料 団体信用生命保険は、万が一死亡等の際にローン残高が保険から返済されると言う保険です。 基本的に銀行から借りる場合は、この保険に入らないといけない加入が必須の保険と言って良いでしょう。 ただし、この保険は、追加料金なしでセット付与されているローンが多くあります。 三大疾病や七大疾病、八大疾病などの保障付きローン： ガンになったらその後のローンはすべて保険から支払う、というローンです。 この保険は、金利を＋０．３％程度多く支払うことで加入できます。 フラット３５の場合、保険は付与されていないため、自分で掛ける必要があります。 三大疾病になるとローン残高が保険から支払われるタイプでは、支払い金額は３０００万円を３５年で借りた場合、当初は年間１６万円程度必要ですが、残高が減れば減るほど掛け金も減っていきます。 その場合、合計で２２０万円程度の保険料が別途必要です。 （検討要素５）火災保険 火災保険の加入については、金融機関によって必須でないところもありますが、 万が一のために、少なくともローン期間は火災保険に入っておいたほうが良いと思います。 ■建物価格が１５００万円（約３０坪相当）の場合、安くて２０万円程度が相場です。 （検討要素６）その他の費用 見落としがちなのが、その他の費用。 ■特例処置も鑑みても、少なくとも１２万円は必要です。 ＜抵当権設定登記費用＞ ローンを組む場合、抵当権というものを設定します。 抵当権設定登記をするには登録免許税という税金を支払う必要があります。 この場合、借りた金額の０．４％となります。 ■３０００万円の抵当権を設定する場合、０．４％の１２万円が抵当権の設定登記に関わる税となります。 ※ただし、平成２７年度税制改正により、 住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置が２年間の延長となり、 平成２９年３月３１日までは、特例の０．１％が適用されます。 その場合、３０００万円の抵当権を設定する場合、０．１％の３万円となります。 ＜司法書士への報酬＞ 抵当権設定登記は、一般手数料とは、「司法書士報酬」と呼ばれているもので、住宅ローンを利用し、住宅又は土地に抵当権を設定する場合に、法務局（登記所）への登記申請を司法書士に依頼するときに支払う報酬です。 ■費用は依頼する司法書士によって異なりますが、６〜１０万円程度が多いとのことです。 ＜印紙代＞ 銀行などと契約時に「金銭消費貸借契約書」を締結します。 その際に、印紙税を納める必要があります。 　５００万円超〜１０００万円以下：１００００円 １０００万円超〜５０００万円以下：２００００円 ５０００万円超〜１億円以下　　　：６００００円 ■３０００万円を借りる場合は２万円の印紙を貼ります。 ---------------------------------------------------------- ＜借入れシミュレーション＞ 結局、ローンの返済総額っていくらになるのかが気になります。 いくつかのシナリオを設定して、シミュレーションをしてみました。 ※火災保険、疾病保険は除いています。 ※２０１５年２月時点の情報を元にシミュレーションをしています。 ＜シナリオ１（現実的イメージ甘め）＞ 現在の金利は低いが、年を経過するごとに上昇し、１６年目以降、年１．５％になる場合。 ※年１．５％でも過去の金利水準から見ても十分に低い方です。 　１〜　５年目　０．５５％ 　６〜１５年目　０．９０％ １６〜３５年目　１．５０％ 借入れ金額：３０００万円 利息相当　：　５６０万円 合計　　　：３５６０万円 ------------------------- ＋保証料等：　１００万円 ------------------------- 総支払額　：３６６０万円 ＜シナリオ２（現実的イメージ堅め）＞ 現在の金利が１０年間継続し、その後、過去の実質平均的な水準になる場合のシナリオです。 　１〜１０年目　０．５５％ １１〜３５年目　２．００％ 借入れ金額：３０００万円 利息相当　：　９３０万円 合計　　　：３９３０万円 ------------------------- ＋保証料等：　１００万円 ------------------------- 総支払額　：４１３０万円 ＜シナリオ３：（夢のシナリオ）＞ 現在の金利が継続するシナリオです。低金利がしばらく続いていますが、 これを前提にすることは、少し危険と言えます。 　１〜３５年目　０．５５％ 借入れ金額：３０００万円 利息相当　：　３００万円 合計　　　：３３００万円 ------------------------- ＋保証料等：　１００万円 ------------------------- 総支払額　：３４００万円 ＜シミュレーション４（確定）＞ フラット３５は全期間固定金利なので、このシミュレーションは確定プランです。 保証料不要です。 フラット３５Ｓ（金利Ａプラン） 　１〜１０年目　１．１７％ １１〜３５年目　１．４７％ ※２０１５年２月時点 借入れ金額：３０００万円 利息相当　：　７５０万円 合計　　　：３７５０万円　 ------------------------- ＋手数料等：　　３０万円 ------------------------- 総支払額　：３７８０万円 ３０００万円を借り入れた場合、現実的なシミュレーションでは、 甘く見て３６６０万円〜堅く見て４１３０万円となります。 フラット３５Ｓの場合、３７８０万円程度となり、中間的なイメージです。 このあたりを踏まえて、ローンを検討したらよいと思います。 ◆住宅ローン減税