D's Report - 2015年2月8日更新

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住宅ローンは、どこから借りると良いの？金利は変動？固定？よくわからない手数料と保証料、保険って何？など・・・　実際に住宅ローンを借りる時に不明だと思ったことを解明していきます。さらに今後の金利シミュレーションを踏まえて、比較していきます。

■住宅ローンの費用って何？保証料と手数料？

保証料と手数料って？

正式には意味が違う保証料と手数料ですが、名前は違うもののどちらも実質的には銀行に支払うローンの「基本料金」とイメージしてください。

銀行から借りる場合、保証料または手数料として、借り入れ金額の約２％〜３％程度が必要となります。

保証料は信用状況によって、３〜４％程度になる場合もあります。保証料は、繰上げ返済によって借り入れ期間が短縮となると、一部が返ってきます。ただし、あまり期待はできないとのことです。

・保証料が０円でも、手数料が必要な場合がある。
・保証料と手数料が０円でも、金利に上乗せされている場合がある。
・どちらも無い場合は、そもそも金利が高く設定されている。

・・・というわけなので、保証料なし！という広告を見て安いと思うと危険です。

■変動金利と固定金利、どっちがいいの？

一番悩ましいのが固定金利か変動金利、どちらを選ぶかです。
また、固定金利であっても、３年、５年、８年、１０年、２０年と各種様々があります。

返済期間を２０年以上を考えている場合、固定金利と言っても、５年程度の固定金利ならば、変動金利と同じと認識しておいた方が良いでしょう。

■低い金利広告には注意して！

低い金利をＰＲしている住宅ローンにおいて注意しなければいけないのは、店頭価格からの引下げ幅の「有効期間」です。

例えば、

「金利０．５％　当初引き下げタイプ　５年間　−２．０％、以降−０．７％」と記載している場合、

店頭金利からの下げ幅には、現在の金利が、０．５％でも、６年後からは１．８％に跳ね上がります。

「通期引き下げタイプ」と記載がある場合は、完済まで店頭金利から、同じ率の引下げ率が適用されます。

しかし、変動金利の場合は、店頭金利自体が変化するため、同じ金利が継続するとは限りません。

■生命保険・疾病保障付きローン

次に重要なのが「保険」です。　これは必ず入っておいたほうが良いです。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険は、万が一死亡等の際にローン残高が保険から返済されると言う保険です。
基本的に銀行から借りる場合は、この保険に入らないといけない加入が必須の保険と言って良いでしょう。ただし、この保険は、追加料金なしでセット付与されているローンが多くあります。

三大疾病や七大疾病、八大疾病などの保障付きローン

ガンと診断されたらその後のローンはすべて保険から支払う、というローンです。
この保険は、金利を＋０．２〜＋０．３％程度多く支払うことで加入できます。
最近ではこのタイプの保険に入ることができる銀行が増えています。

◆フラット３５の場合の注意事項

フラット３５の場合、保険は付与されていないため、別途掛ける必要があります。

団体信用生命保険に加え、三大疾病になるとローン残高が保険から支払われる保険の保険料は、初年度は年１６万円程度必要です。（３０００万円を３５年で借りた場合）

残高が減れば減るほど掛け金も減っていきますが、３５年間で合計で約２２０万円程度の保険料を支払うことになります。正直言って、この保険は割高ですが選択肢が無いため、やむを得ません。

■火災保険

火災保険の加入は、金融機関によって必須でないところもありますが、万が一のために、少なくともローン期間は火災保険に入っておいたほうが良いです。

■その他の費用

見落としがちなのが、その他の費用。

＜抵当権設定登記費用＞

ローンを組む場合、抵当権というものを設定します。
抵当権設定登記をするには登録免許税という税金を支払う必要があります。
この場合、借りた金額の０．４％となります。

＜司法書士への報酬＞

抵当権設定登記を司法書士に依頼することを前提に、手数料が設定されている場合があります。

「司法書士報酬」と呼ばれているもので、住宅ローンを利用し、住宅又は土地に抵当権を設定する場合に、法務局（登記所）への登記申請を司法書士に依頼するときに支払う報酬です。

＜印紙代＞

銀行などと契約時に「金銭消費貸借契約書」を締結します。
その際に、印紙税を納める必要があります。
　５００万円超〜１０００万円以下：１００００円
１０００万円超〜５０００万円以下：２００００円
５０００万円超〜１億円以下　　　：６００００円

＜まとめ＞　３０００万円借りる場合の初期費用（基本料金）　※金利以外に必要なお金

◆銀行ローンの場合、どのプランでも概ね　１００万円程度（＝手数料・保証料７０万円＋火災保険２０万円＋司法書士手数料・印紙１０〜２０万円）が必要となります。

◆フラット３５の場合、手数料は概ね1%で銀行の半額です。しかし、建築会社での対応が必要なため別途建築会社への手数料等が発生し、結果、概ね８０万円程度（＝手数料３０万円＋火災保険２０万円＋司法書士手数料・印紙１０〜２０万円＋建築会社手数料１０〜２０万円）が必要となります。

※初期の諸経費を抑制する代わりに金利がアップされるプランの場合は異なります。そのプランの場合、総支払額で見た場合、当初の支払い額よりも多くなります。

＜日本旅行のセットプランのご紹介＞ JRと関係が深い日本旅行なので、新幹線とホテルという珍しいセットプランがあります。ホテルと交通を個別に予約するよりも万円単位でお得になる場合もあるとのことです。人気なので予約ですぐに一杯になることも多いので、一度チェックしてみると良いと思います。

※２０１４年冬以降、ＵＳＪや海外からの観光客が大幅に増加してるため、大阪のホテルの予約が取りにくい状態になっています。部屋の供給量は急激に変わらないため、しばらくはホテル予約が難しい状態が続きます。良い条件のホテルがあれば、とりあえず予約しておくことをお勧めします！

２０１５年現在、これまででもっとも住宅ローンの金利が低い状況となっています。

住宅ローンは、「ローンの返済総額がいくらになるのか」　が重要となります。そこで、いくつかのシナリオを設定して、シミュレーションをしてみました。

※火災保険、疾病保険は除いています。
※２０１５年２月時点の情報を元にシミュレーションをしています。

３０００万円を借り入れた場合、上記のシミュレーションでは、３４００万円〜４１３０万円となります。

フラット３５Ｓの場合、３６８０万円程度となり、中間的なイメージです。

少し高いけども安心をとるか、今後も低金利を期待するか・・・・　

このあたりを踏まえて、ローンを検討したらよいと思います。