最近では、自由設計や注文住宅の新築が増えています。費用も建売と比べても大きく変わらない業者もあり、好きな間取りや好きなデザインを設計できることは非常に魅力的です。ただし、住宅の設計・・・なんて、これまで経験がある人は少なく、ほとんどが初めてのことだと思います。

特に、フル自由設計の場合、実際に家が出来上がってみると・・・「あれ？イメージと違う！」という人が多いのも特徴です。

後で大きな後悔をしないためにも、注文住宅・自由設計にすると決めたら、まずはこれだけは注意しておかなければいけないことを記載しておきます。日々、情報を追加していきますので、お楽しみにしてください。

⇒ポイント

●川や沼・池・田んぼを埋め立てた土地は緩くて浸水しやすい。

●妙に曲がりくねった道、水道局が管理する道は、以前河川の可能性も

●大雨の日の様子や、自治体の防災ハザードマップのチェックを

土地を買ってから、後で地盤が緩かったり、浸水しやすい土地であることを知ると残念です。

あらかじめどんな土地かを調べておくことも大切です。

特に、気を付けたいのは、池や田んぼを埋め立ててから間もない土地。沈下する可能性があります。また地震に弱い可能性があります。埋め立ててから数年を経過した方が安心です。

浸水しやすい場所ならば、土地を盛り土して家を建てる、地震に揺れにくい構造にするなどの工夫で対処できます。

土地を購入する前に、自治体の防災ハザードマップのチェックをしましょう。また、大雨の日の様子を事前にチェックしましょう。住宅を建てる前にも、建設会社と充分相談してから設計しましょう。

⇒ポイント

●平地で無い場合は必ず、擁壁の耐久性を確認する。

●崖や谷に隣接している場合、大雨で土砂崩れなどのリスクがある。家は擁壁から離れるように設計する。

●価格面で相当のメリットが無い限り避けた方が良い。

山や崖、谷に隣接してる土地は、見ればわかるので、買ってから知ることは無いと思いますが、家を建てる前には必ず擁壁の耐久性のチェックが必要です。

家ができたものの、擁壁や石垣が崩れて地盤が流出する・・・となると元も子もないです。擁壁は高さや規模によっては費用がかかります。

特に山を崩して造成した住宅地は、地形をしっかりチェックしておきましょう。

これも大雨の日の様子や、自治体の防災ハザードマップのチェックをして、土砂崩れの危険が無い場所かを確認して、住宅を建てる前に建設会社と充分相談してから設計する必要があります。

家が崖側であったり、山側にある場合、土砂崩れで家ごと流されたり、山からの土砂が家に入ってくる場合があります。敷地に余裕があるならば、これら危険箇所から離れて建設しましょう。

⇒ポイント

●傾斜地の場合、土地の面積が大きくても、斜面などのため実際に使える面積は狭い。

●価格面で相当のメリットが無い限り避けた方が良い。

また、傾斜地は、土砂崩れなどのリスクも高くなります。

斜面の擁壁、石垣など、追加となる金額も大きくなるので、価格面や立地条件などで相当のメリットが無い限り避けた方が良いです。

⇒ポイント

●防火地域・準防火地域は、防火戸という特殊な窓・ドアを採用する必要がある。

●サッシのコストは倍以上なので、予想外に予算オーバーにならないように注意する。

●家の全ての窓・ドアに防火戸を使用する必要があるとは限らない。

防火地域・準防火地域に指定されている地域は、駅近くや再開発地域などに多く、建ぺい率が高く設定されているなどのメリットがありますが、「防火戸」を使用する必要があります。この防火戸は、通常のサッシよりも値段が倍以上します。そのため、気を付けて設計をしないと、サッシの費用が膨れ上がる場合があります。

しかし、防火地域・準防火地域の場合、すべての窓・ドアに防火戸を使用しなければいけないかといえば、そうではありません。

＜１F＞　隣家との境界線、または、道路の中心から３ｍより近い距離にある部分

＜２F以上＞　隣家との境界線、または、道路の中心から５ｍより近い距離にある部分

のみが防火戸の対象となります。それ以外の所は通常のサッシが利用できます。うまくデザインすることで、防火戸が必要な個所を減らすことが可能です。　特に角家の場合は、該当しない場所が増えるため、コスト面でメリットがあります。

なお、建築業者もこの条件を認識していないこともありますので、間違っていれば指摘しましょう。

（参考）https://www.lixil.co.jp/lineup/entrance/lmove_fguard/fireproof/default.htm

⇒ポイント

●農地転用や、元駐車場の土地の場合、注意が必要。電気・水道（上水・下水）・ガス・通信などのライフラインが来ているを確認。

●都市ガスエリアでない場合は、オール電化の検討も。

●光ネットワークのサービスエリアかどうかは事前にNTTホームページで確認を。

ガスは大都市圏でも都市ガスが通っていない場合があります。都市ガスのエリアかを確認しましょう。プロパンはコスト高なので、都市ガスのエリアでない場合、オール電化を検討するなども必要です。

また、通信についても、光サービス提供外エリアの場合もあります。事前にNTTのホームページなどでチェックをしておくことをお勧めします。

⇒ポイント

●相場から安い・高いには理由があるので、ちゃんと納得しておくこと。

●必要な費用が隠れている場合があるので注意

ローコスト住宅などがありますが、材料費などを勘案して、一坪５０万円が木造住宅の相場です。

ローコストに見えても、何かの費用が隠れていたり、標準の施工内容が絞られている場合があります。

条件によって価格が変わるので、

住宅展示場などのハウスメーカでは、それ以上の価格が設定されていますので、あとはそのハウスメーカへの納得感ということで考えましょう。

⇒ポイント

●土地と建物セットでも、消費税は「建物部分」にかかります。土地は非課税です。

●土地の税金（固定資産税・都市計画税）は、購入時の価格ではなく、評価額で課税されます。

⇒ポイント

●尺モジュール９１０ｍｍ（９１センチ）の倍数で設計すると、多くの既製品が利用できてコストダウン

●逆に、９１０ｍｍの倍数でない場合は、特注品となり、コストアップにつながる

日本の住宅の長さの基準は910mm（91cm)なのです。1mではなく91cmなのです。実に中途半端な長さに思えますが、これは「尺モジュール」と呼ばれる長さなのです。すっかり忘れられた「尺」という単位が、今でも脈々と引き継がれているのが住宅なのです。ちょっと驚きです。

基準となる長さなので、間取りは 910mm の倍数（または0.5倍、1.5倍、2倍、2.5倍・・・）の大きさにすると、既製品が利用できるため、経済的になります。逆にそのサイズを逸脱すると、個別の部材が必要となり、特注品となり、コストアップにつながります。

どうしてもこだわりがある場合は仕方ないですが、特にこだわりが無い場合は、尺モジュールに従った間取りをしないとコストが上がります。

１ｍ規格のメーターモジュールもありますが、対応している部材が少なかったり、割高だったりします。

ちなみに、畳はもちろん、ドアや材木の長さまで、多くは尺モジュールで作られています。ホームセンターで売っている材木の長さも、おおむね910mmの倍数になっています。

910mmは畳半畳のサイズ。910mmの２倍は 1820mm（1間)、畳1枚の長辺の長さです。畳2枚分、1820mm×1820mmが1坪となります。

ちなみに、1間の1820mmは、人間が寝るとだいたい1820mm（1.82m）に収まりますので大きさのイメージがつきやすいです。なお、１尺は303.03mmなので、910mmは約3尺となります。

⇒ポイント

●注文住宅でも、どこまでを含んだ費用なのかを必ず確認を。

●外構費用は５０〜２００万円程度を見ておきましょう。

●水道加入金は２０万円程度、場合によっては上下水工事、ガス工事なども必要です。

●ローンの手数料なども必要なのでお忘れなく。

たいてい注文住宅に含まれていない金額。

＜工事＞

・外構工事・・・５０〜２００万円程度

・上水・下水工事、ガス工事・・・別途必要な場合もあり、場合によっては百万円単位になることもあります。

・テレビアンテナ工事・・・１０万円程度でおさまります。

＜必要経費＞

・水道加入金・・・２０万円程度

・自治会・・・地域による

＜ローン＞

・登記費用・・・１５〜２０万円程度

・ローン手数料・・・銀行の場合は４０〜８０万円程度、もしくは、金利上乗せ０．１％程度

・印紙税・・・２〜３万円程度

⇒ポイント

●注文住宅のセットは最大限活用しよう。

最近の注文住宅や自由設計住宅では、吹き抜けやロフト、小屋裏収納がセットになっている場合があります。例えば４畳までの吹き抜けや、６畳までの小屋裏などがセットになっている、などです。その場合、吹き抜けや小屋裏は価格計算の際に延べ床面積に含まれません。

また、更にロフトを追加する場合、６畳までで＋３０万円などといった具合に、追加費用も比較的リーズナブルになっている場合があります。それを最大限利用することで、コストダウンを図ることが可能です。

⇒ポイント

●大手ハウスメーカでも、実際に工事をする業者は地場の下請け・孫請け会社が多い。

●地域の評判が良い、建設実績の長い工務店という選択肢も。

●目先の値引きに騙されるな。

大手住宅ハウスメーカーによる施工だから、高いけども安心・・・と思いきや、全くそうではありません。

実際に工事をするのは、大手住宅ハウスメーカーの下請け会社です。大手だからと言って、直営で工事をすることはほぼありません。

そのため、大手ハウスメーカーの施工でも、業者が無許可で道路を専有したり、地域で定められた時間を越えて深夜まで作業をしたり、荒っぽい作業であったり、作業員のマナーが悪かったりと、実際にトラブルが多発しています。大手と言っても、実際の施工まで十分に目が行き届いているとは言えないのが実情です。

また、大手ハウスメーカーの場合、子請け、孫請けとなり、随所で費用が計上されている（いわゆるピンハネも含む）ので、実際の施工会社に支払われる金額は、それほど多くないという実情があります。

地元で長く営業している工務店によっては、地域の事情をよく知っており、あらかじめ問題となることを教えてくれたり、腕の良い大工を抱えていたり、様々なニーズに応えてくれたりするところもあるので、そのような工務店をあたってみるというのも手です。

⇒ポイント

●個人的な知り合いの業者や、知人の紹介の業者はやめた方がいい。

●知り合いは、価格交渉で気を遣う、仕様の相違や間違いを指摘しにくい、なれ合いになる、など課題がある。

●食事の用意など、余計な気を遣う必要も生じる。

知り合いの設計事務所や、知り合いの伝手で家を建てることがあると思います。

注文住宅の場合、設計で遠慮をすると絶対に納得いく家にはなりませんし、駆け引きも必要です。

くどい位、確認をして、やり直して、更に確認をして・・・ということの繰り返しになります。

あくまでも建てる側の「自己中心」で進める必要がある場面もあります。

そこで遠慮をしてしまったり、気を使う相手ならば、違うところにお願いした方が良いです。

また、お食事の対応など、細かなところに気を遣ってしんどくなってしまうこともあります。

トラブルが起きた際は、紹介してくれた知人との関係にもひびが入るということも。

⇒ポイント

●あらかじめ、「購入予定価格」を明確にしておく

●近辺の類似条件を候補にして、見積もり結果を比較した上で交渉する

●価格を引いてもらう場合、代わりの条件（条件をデグレードする、即決するので２坪分サービスして欲しいなど）を探っておく。

見積もりがでてきたら、必ず価格交渉をすること。

価格交渉のポイントは以下の通り。

�@あらかじめ、「購入予定価格」を明確にしておくこと。

土地＋建物（＋税）＋ローン手数料＋諸経費（約２００万とみておく）を含めて、いくらならば即決するか、いくら以上ならばＮＧかをあらかじめ決めておくことです。手持ち資金とローンと年収などから、おおむね決まってきます。

�A必ず２社以上の業者にあたること。

相手の提示価格を見せて、値引き交渉をすることが有効的な手段です。

�B理由をつけて価格交渉すること。

オープンハウスにすることを条件にした値引きを提示してくることもありますが、これは、あらかじめ建築会社が織り込み済みの値引きなので、更なる値引きを要求できます。　例えば、その建設会社が他のエリアで販売している住宅（建売）などがあれば、その建物価格を引き合いに、スペックの一部を建売に合わせることで、価格低廉化の交渉ができます。何も駆け引きなしの価格交渉はうまくいきません。

�C土地＋建物セットの場合、土地と建物の按配調整

合計金額が同じでも、土地に価格を寄せることで、消費税分が変わってきます。ただし、あまり極端になると問題なので、あくまでも相場の範囲内の価格交渉です。

�D契約する代わりに建物○坪分を負けてくれ、とお願いする。

最後のダメ出し交渉です。価格交渉が限界まで来た状況で、契約することを腹に決めた上での最後の交渉です。

例えば、今日サインするので、30坪で1500万円ならば、３坪分を負けてもらうようにお願いするなどです。交渉によって1.5坪だけになっても、無いよりもマシです。

⇒ポイント

●平面図や立面図などの図面と、実際の建物は全く違うと思っておいた方がいい。

●モデルハウスや他人の家で、イメージしている家と似た家を探して、その家のことを建築会社に伝えよう。

●市販のマイホーム系の３D設計ソフトの使用はかなりおすすめ。

自由設計・注文住宅は、既にできている家を買う建売と違い、できあがるまでどんな家かわからないのです。

想像と全く違う、色が全然違う、使いにくい、大きすぎた・小さすぎた・・・というがっかりなことがおきます。

平面図や立面図らの想像だけでは思い通りに家はできません。ほぼ思い通りの家はできないと思った方がよいです。

更に、外壁などのテクスチャ―になると、質感が全く想像でき無いと思った方が良いです。

まずはモデルハウスや、最近建った家を廻って、イメージに近い外観の家があれば、記録しておいた方が良いです。

また、比較的簡単に図面が書けて、かつ３Dのイメージまで作って、ウオークスルーまでできるソフト（３Dマイホームデザイナー）などの市販のパソコンソフトを購入して自分で設計することもお勧めします。１００００円ぐらいで売っています。ちょっと難しいかもしれませんが、慣れれば思い通りの家のデザインが作れます。

最近のソフトは、実際に使用されているものに近い窓や外壁などを使ったシミュレーションができるので、じっくり時間をかけて部屋の間取りを考えることができます。

https://www.megasoft.co.jp/3dmyhome12/

⇒ポイント

●窓の形状、サイズ、場所が不揃いだと一気に家のバランスが悪くなる

●デザインを気にする場合、引き違い窓の使用場所は慎重にした方が良い

⇒ポイント

●外壁は、サンプルを見ても完成イメージとは違ってくる。似たサイディングの家をさがしましょう。さらに、CGでの確認は必須です。

●３種類以上のデザインのサイディングの組み合わせは非常に難しい。複数を組み合わせるときは、必ず外壁専門業者にアドバイスをしてもらうこと。

●白系の外壁は、予想以上に白っぽくなるので、窓からの雨水による黒いシミなどの汚れなども考慮しておく必要がある。

ただし、サイディングにはたくさんの種類があり、家の外見を左右するので、決定するのが非常に難しいのです。

まずは、自分のお気に入りの家と似た家があれば、写真を撮って、似たサイディングをさがしましょう。

そして、外壁業者の多くは、完成イメージのCGを作成してくれます。ここで妥協せず、何度でも納得のいくデザインになるまで調整しましょう。マイホームの

⇒ポイント

●既設の家は良くも悪くも参考になる。

●お気に入りの外壁の家があれば「〇〇さんの外壁と同じにしてほしい」と伝えることで、イメージのずれは少なくなる。

外壁は、凸凹があるテクスチャーで、更に遠くから見るのと近くから見るのでは全く違ってくるので、必ず、新築が立っている住宅地や、モデルルームを見て、お気に入りのイメージを確認しておくことが重要です。気に入ったデザインの家があれば、建築会社に伝えれば、似た外壁を選んでくれます。

更に、３Dシミュレーションができる設計ソフトで、家に外壁を貼って、シミュレーションすることが大切です。

そうしないと、必ずと言っていいほど、違ったイメージの家になります。それほど外壁は大切です。

⇒ポイント

●内装具の高さやコンセント・スイッチ類の場所などに困ったら「一般的にはどんなかんじなんでしょう？」と聞いてみる事が大切。

●業者は経験が豊富なので、わからなかったり少しでも不安があったら迷わずに質問を。

はじめて自由設計・注文住宅をする場合、必ず迷ったり疑問な事があったら建築会社の技術スタッフに聞くことが大事です。

例えば、

「コンセントの高さはどのぐらいがよいですか？」

「照明のスイッチの場所は」

「１８０ｃｍの人が歩いても階段にぶつからないですか？」（スキップフロア・階段と収納スペースの共有など）

「正直、この窓はあった方が良いですか？」　

「この間取りだと、冬、寒くないですか？」「夏、暑くないですか?」

「お湯はすぐに暖かくなりますか？

「この窓、掃除はどうすればよいですか？」

「この天井にプロペラファンをつけられますか？」

「ここにも将来テレビを置きたいのですが」

「ネットを使うのでここにLANを出したい」

「ひかり電話の装置はどこにおくのがよいですか？」　・・・

聞かずに設計を進めると、手戻りが大きくなったり、耐震上課題があったり、寒すぎたり・暑いすぎたり、実現できなかったり、

テレビがおけなかったり、天井に頭をぶつけたり、暖かいお湯がなかなか出なかったり、ネットやひかり電話の装置を置く場所がなかったり・・・

少しでも疑問がでれば、業者に聞きましょう。

⇒ポイント

●隣家の間取りも把握しておく

●エアコンや車が隣家に迷惑にならないよう、配置も考えておく

●型板ガラスを使ったり、窓の場所を工夫するなど

自分の家の間取りばかり考えて、いざ住んでみると、隣家とリビング同士が丸見えでびっくり！なんてこともあります。

例えば、洗濯干し場が隣家のリビングから丸見え、テレビの音がご近所に響き渡る、エアコンの排気風や振動でご近所に迷惑をかける、自動車の排気ガスが洗濯物を直撃する、車の出し入れが大変、夜に照明をつけると丸見えになる、など。

あらかじめ周囲の家の間取りを確認した上で、必ず設計しましょう。まだ隣家が建っていない場合でも、建ったことを想定して間取りを考えましょう。

隣家との間に窓をつけたい場合は、型板ガラスを採用したり、部屋の高い場所に窓をつけるなど工夫した方が良いです。